新世界财报：营运转盈与减债进展

新世界发展于2026年9月底公布2025/26财政年度全年业绩。这份财报需要分开看三层表现：核心经营溢利增长、经常性营运由亏转盈，以及计入减值和拨备后的股东应占亏损。聂振邦在业绩分析中持正面看法，认为成本控制和财务结构调整体现了集团积极求变；但营运改善并不等于整体业绩已经转盈。

营运改善，为何仍录得大额亏损

2025/26财年核心经营溢利超过77亿元，上一财年约为60亿元，按年增长逾28%；经常性营运净溢利超过22亿元，上一财年则亏损逾12亿元，为过去数个财年以来首次转盈。收入和毛利虽有下降，毛利率却提高5个百分点至47%。收入规模与盈利能力并未同向变化：毛利率提高，毛利总额仍然下降。

整体股东应占亏损仍达281亿元。聂振邦将主要影响归于三项非现金项目：11SKIES项目相关耗蚀亏损及拨备约183亿元、物业发展及其他减值约94亿元，以及物业投资公允值亏损约13亿元。按这些约数作简单加回，负281亿元加183亿元、94亿元及13亿元，结果约为正9亿元，与其所述调整后净赚约9亿元相符。这一调整口径用于观察剔除相关项目后的结果，不能替代股东应占亏损，也不等同于超过22亿元的经常性营运净溢利。

节流与减债，改善体现在哪里

行政及其他营运费用由上一财年约35亿元降至约28亿元，减少近7亿元，降幅逾19%；资本支出约118亿元，下降约6%。结合毛利率上升来看，费用减少有助于解释盈利能力的改善，但不能据此把全部营运改善都归因于节流。

财务方面，期内总债务减少约27亿元至约1433亿元，总融资成本按年下降15%至63亿元；可动用资金约330亿元，其中现金及银行结余约170亿元。这里的330亿元并非全部为现金及银行结余，且这些数字反映的是该财年业绩所述情况，而非实时资金状况。聂振邦据此评价集团财务稳健性有所提升；债务和融资成本下降是这一判断的依据，不能将其理解为债务压力已经消失。

分拆与新项目，仍需区分进度和预期

集团将继续推行“七招减债”。其中，集团已于2026年9月17日向中国证监会及上海证券交易所提交公开募集商业不动产投资信托基金的注册及上市申请，筹备该基金在上交所独立分拆上市。底层资产为上海香港新世界大厦，由上海K11 Art Mall购物艺术中心和上海K11 ATELIER新世界大厦组成。拟议分拆完成后，预期为集团带来净额约32.40亿元人民币，折合近38亿港元。提交申请不等于获批或完成上市，这笔预期所得也不能当作已经到账的资金。

项目销售方面，北部都会区首个“PAVILIA COLLECTION”项目最快可于2027财年开始销售；位于北部都会区“高端专业服务及物流枢纽”内的元朗南项目第一期及第二期合作发展项目，最快可于2028财年展开预售。两者分别涉及销售与预售，时间均按财年计算，且都只是最快预期。聂振邦预期这些项目可在未来两个财年带来业务增长，但这仍是对后续贡献的判断，并非已实现的业绩。

聂振邦还提及，近月高盛、摩根大通和花旗等给予新世界“买入”或“持有”评级，但未逐一列明各机构对应的评级、日期和目标价，不能把这组信息理解为上述机构一致建议买入。他同时披露，自己当时未持有相关股份，本人及关联人士没有在执笔前30天内交易，并就文章发出后三个营业日内不交易作出声明；其分析属于个人研究分享，不代表第三方机构立场，也不构成投资建议或劝诱。